Ein Beitrag von Rechtsanwalt Stephan R. Schulenberg
Mit Urteil vom 4. Juli 2005 (II ZR 354/03) setzt der Bundesgerichtshof den Trend zur Ausweitung des Anlegerschutzes fort und stellt fest, dass Gesellschafter von geschlossenen GbR-Immobilienfonds grundsätzlich nicht zur Zahlung von Nachschüssen an die Gesellschaft verpflichtet sind.
Als Ergebnis falsch eingeschätzter Mieterauslastungen verwandelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Immobilenfonds für viele Anleger in einen Alptraum: Jährlich warteten statt satter Gewinne Nachschüsse und Sonderzahlungen um Verluste auszugleichen.
Dies wird in Zukunft so nicht mehr möglich sein.
Der Bundesgerichtshof führt dazu aus:
„Beitragserhöhungen können nur mit der Zustimmung eines jeden Gesellschafters beschlossen werden, die, wie dies bei Publikumsgesellschaften häufig anzutreffen ist, auch antezipiert erteilt werden kann. Die Wirksamkeit der gesellschaftsvertraglichen Bestimmung hängt dann aber davon ab, ob sie eindeutig ist und Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastung erkennen läßt. Das erfordert bei Beitragserhöhungen die Angabe einer Obergrenze oder sonstige Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen.
Die Gesellschafter geschlossener GbR-Immobilienfonds können daher nur noch zur Zahlung verpflichtet werden, soweit aus dem Gesellschaftsvertrag Ausmaß und Umfang der eventuellen Zusatzbelastungen eindeutig erkennbar sind. Soweit sich die Möglichkeit einer Beitragserhöhung aus dem Prospekt über die Gründung der Gesellschaft unt deren Durchführung ergibt, kann dies nur dann eine Nachschußpflicht begründen, soweit der Gesellschaftsvertrag auf den Prospekt verweisen würde. Ist dies nicht der Fall kann auch ein Beschluss der Gesellschafterversammlung keine Zahlungsverpflichtung auslösen.