Ein Beitrag von Rechtsanwalt Stephan R. Schulenberg
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.Februar 2004 (III ZR 359/02) zu entscheiden, ob der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds über die Höhe der Innenprovisionen aufklären muss.
In seiner Entscheidung verneinten die Richter eine grundsätzlich Aufklärungspflicht, mahnten diese jedoch bei einer Höhe ab 15 % an.
Inzwischen regelt § 4 Ziffer 12 der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung, dass stets die Gesamthöhe der Provisionen und vergleichbaren Vergütungen angegeben werden muss. Dennoch hat dieses Urteil weiterhin grundsätzliche Bedeutung in haftungsrechtlicher Hinsicht:
Im konkreten Fall klagte ein Kommanditist , der sich an einer Grundstücksgesellschaft beteiligt hatte auf Schadensersatz wegen Verletzung der Aufklärungspflicht über gezahlte Provisionen. In dem Prospekt war angegeben, dass an die vermittelnde Beklagte eine Provision von 20% erhalte. Eine weitere Innenprovision in Höhe von 5 % wurde jedoch nicht im Prospekt bekannt gegeben.
Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus: „Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagevermittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschweigend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die für den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die Anlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen, im Rahmen der geschuldeten “Plausibilitätsprüfung” den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.“
Zur Frage der Aufklärungspflicht über die Provisionshöhe vertritt das erkennende Gerichts folgendes:
„Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art, wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angeboten wurden – also insbesondere auch von geschlossenen Immobilienfonds -, zwar nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartiger Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müssen im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahr darf nicht bestehen.“
Zum Aufklärungsbedarf des Anlageinteressenten (Verbraucher), wenn ihm das Anlage-”Modell” vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt wird nimmt das Gericht wie folgt Stellung:
„Anlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind dadurch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Prospektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchführung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind, Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risiken einschätzen kann. Solche Prospekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anlagen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken regelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage – abgesehen von in den “Gesamtaufwand” mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häufig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen – jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen Leistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durchschnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem “Gesamtaufwand” (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Veräußerer oder Vergütungen für den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen) stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein in Frage gestellt sein könnte.
Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den Anleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls die wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung ist und daß dem Anleger eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum möglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Mit der Schutzwürdigkeit des Anlegers korrespondiert die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, die sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im Rahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung sämtliche für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen. Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen “Abfluß” dieser Art, jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet werden muß.”
Der Kläger hatte somit mit seiner Klage Erfolg, da die insoweit unvollständigen Prospektangaben geeignet waren, beim Kläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovisionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlagen hervorzurufen.